İzale-i Şüyuda Taşınmaz Üzerindeki Yapı ve Bahçelerin (Muhdesatın) Durumu

1- Muhdesat Nedir?

Muhdesat, bir taşınmaz üzerinde kalıcı yapı, inşaat, tesis, bağ, bahçe gibi şeylerdir. Bu bağlamda izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davalarında, davaya konu taşınmaz üzerinde kalıcı olarak konumlandırılmış yapı, tesis, bağ, bahçe vb. nev’inden her tür şey muhdesat olarak kabul edilmektedir. O halde muhdesat, hukukî niteliği itibarıyla Türk Medeni Kanunu madde 718/II uyarınca bütünleyici parçadır.

2- İzale-İ Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davalarında Muhdesatın Durumu

İzale-i şüyu davalarında davaya konu taşınmazda muhdesat mevcut ise ortaklığın giderilmesinde bu muhdesat dikkate alınmalı ve taşınmazın aynen paylaşımında veya satış üzere elde edilmiş gelirinin paylaşımında muhdesat da hesaba dahil edilmelidir.

Davaya konu taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar (ortaklar) ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin taşınmaz satış bedelini paylaştırma oranını belirlerken muhdesata isabet edecek satış bedelini de belirlemesi gerekir. Sonrasında mahkeme, bu bedelin sadece muhdesatı meydana getiren malik veya maliklere verilmesini sağlayacak şekilde oranlama yapmalı ve buna göre hüküm vermelidir.

Bir başka deyişle dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%…) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır.

Diğer yandan tapu kütüğünde muhdesata dair bir kayıt yoksa veya taşınmaz malikleri arasında bu konuda oybirliği sağlanmazsa bu halde mahkemenin konuyu ön mesele yapması gerekir. Muhdesat üzerinde bazı paydaşların (ortaklar) hak iddia etmelerine karşın ilgili paydaşlara görevli mahkemede dava açmak üzere (muhdesatın tespiti davası) HMK’nın 165. maddesi uyarınca mahkeme uygun bir süre vermeli ve açılacak olan bu davanın sonucunu beklemeli, dava açılmadığı takdirde ise o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi davaya devam etmelidir.

3- Muhdesatın Tespiti Davası

Muhdesatın tespiti davası, hukukî niteliği itibarıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 106 uyarınca bir tespit davasıdır. Bu davada esas amaç muhdesatın kim tarafından meydana getirildiğinin tespit edilmesidir.

Tespit davalarının görülebilmesi için HMK madde 106/II uyarınca güncel hukuki yararın bulunması ve dava sonuçlanıncaya kadar da güncelliğini kaybetmemesi gerekir. Uygulamada muhdesatın tespiti davasının sınırlı bazı hallerde hukuki yarar barındırdığı ve davanın bu hallerde açılabileceği kabul edilmektedir. Bunlar özetle taşınmaz hakkında derdest ortaklığın giderilmesi davası, kentsel dönüşüm uygulamasının ya da kamulaştırma işleminin bulunması, Kamulaştırma Kanunu’nun 19. maddesi hükmünün uygulanma imkânının bulunması durumlarıdır. Bu gibi istisnai durumlarda muhdesatın tespiti davasının açılmasında güncel hukuki yararın bulunduğu kabul edilmektedir.

a) Davanın Tarafları

Muhdesatın tespiti davasında davacı taraf, muhdesatın kendisi tarafından inşa edildiğini veya dikildiğini ileri süren kişi veya kişilerdir.

Davalı taraf ise ortaklığın giderilmesi davasının yargılaması sırasında muhdesatın davacı tarafça meydana getirildiğini açıkça kayıtsız ve koşulsuz kabul edenler dışında kalan ve muhdesatın üzerinde bulunduğu taşınmazda paydaş olan tüm tapu malikleridir. Bir başka deyişle davacı dışında kalan davacıya karşı paydaşların veya ortakların tamamıdır.

b) İspat Yükü

Muhdesatın tespiti davasında ispat yükü kural olarak davacıya aittir. Davacı, muhdesatın varlığını ispat ile zorunlu olup yapının veya bitkinin kalıcı olmak üzere kendisi tarafından meydana getirildiğini ispat etmelidir. Bunun için davacı tanık dâhil her türlü delile başvurabilir.

c) Görevli ve Yetkili Mahkeme

Muhdesatın tespiti davasında görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın HMK madde 2 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Muhdesatın tespiti davasında yetkili mahkeme ise çoğunluk görüşe göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Diğer yandan ilgili davanın taşınmaza ilişkin olmakla birlikte taşınmazın aynından doğan bir dava (HMK. m. 12) olmadığı ve sadece hak sahibine alacak hakkı sunduğu, bu yüzden yetkili mahkemenin genel yetkili mahkeme, yani davalının dava açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi olduğu yönünde görüşler de bulunmaktadır.

4- Muhdesatın 3. Kişilere Ait Olması

Muhdesat izale-i şüyu davasına konu taşınmazın ortaklarına ait olabileceği gibi ortaklar haricinde 3. kişi/kişilere de ait olabilmektedir. Muhdesatın arzın paydaşlarına (ortaklarına) değil de üçüncü şahsa ait olduğunun anlaşılması halinde bu kimseyi muhdesat sahibi olarak davaya dahil etme ve ona satış bedelinden pay verme mümkün değildir. Paydaş olmayan muhdesat sahibi veya mirasçıları ancak paydaşlar aleyhine sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak tazminat yahut alacak davası açabilirler.